本投資法人がその運用を委託するスターアジア投資顧問株式会社（本資産運用会社）は、不動産金融マーケットにおける経験と実績を持つ経営陣、スターアジアにおいて日本の不動産関連資産を投資対象とする運用に従事してきたメンバー及び日本の不動産投資関連ビジネスに長年携わってきたメンバーを中心に構成されており、不動産投資に関する高い専門性や豊富な経験、人的ネットワークを有しています。
本資産運用会社のメンバーが積み上げてきた経験及び不動産に関する知見やノウハウを投資、運営、管理及び資金調達において最大限活用することで、本投資法人が掲げる収益の安定性と成長性の獲得、透明性の高い運用が実施でき、投資主利益の最大化に資すると考えています。
| スポンサーグループ運用物件の情報提供 | スポンサーグループ会社が保有・運用する不動産等を売却しようとする場合には、原則として、当該情報を本資産運用会社以外の第三者に対する情報提供に遅れることなく本投資法人及び本資産運用会社に提供します。 |
|---|---|
| 第三者保有物件の情報提供 | スポンサー又は他のスポンサーグループ会社が、第三者により保有される不動産等の売却情報を取得した場合、一定の場合を除き、本投資法人及び本資産運用会社へ開示します。 |
| ウェアハウジング機能の提供 | 本資産運用会社は、本投資法人による円滑な物件取得を目的として、スポンサーに対し、当該不動産等の本投資法人への譲渡を前提とした一時的な保有（ウェアハウジング）を依頼することができ、スポンサーは、当該依頼について真摯に検討します。 |
| 人材の提供 | 本資産運用会社の独立性を尊重した上で、必要とされる人材の確保に合理的な範囲で協力を行います。 |
| スターアジアグループによるセイムボート出資 | スターアジアグループは本投資法人の投資口を保有しており、当面は継続的に保有する意向です。スターアジアグループによる投資口保有は、本投資法人の投資主の利益とスターアジアグループの利益を一致させ、スターアジアグループによるサポートをより強固なものとすることができることから、本投資法人の投資主の利益の最大化に資するものと、本投資法人は考えています。 |
本投資法人は、資産運用報酬の一部について1口当たり当期純利益の金額に連動させた報酬体系を導入することにより、投資主と本資産運用会社における利益の方向性の一致を図ります。
| 1口当たり当期純利益に連動 | 1口当たり当期純利益に連動させた資産運用報酬体系は、本投資法人の収益向上を最優先した資産運用を行わせることに資すると本投資法人は考えています。 |
|---|
本資産運用会社は不動産マーケットを分析し、不動産価格の水準に応じた適切な投資行動を検討するとともに、今後の動向を見極め、最適と考える投資スタンスを決定します。このような投資スタンスの一環として、景気変動等により循環する不動産マーケットにおいて、収益獲得機会を多様化し、本投資法人の収益の安定性及び成長性に資することを目的として、不動産等を担保又は裏付け資産とするメザニンローン債権への投資を検討します。
但し、規約によりメザニンローン債権への投資は常に本投資法人の総資産の5％以内で行われることとなっています。また、本投資法人は、本書の日付現在においてはメザニンローン債権への投資は行っておらず、その具体的な予定もありません。
| 主要PM選定基準 | |
|---|---|
| 利害関係者の有無 | |
| J-REITの委託実績との比較検討 | |
| 企業内容 | 設立時期、従業員数、支店・店舗数、管理棟数・戸数、信用評価、反社チェック等 |
| 委託内容 | PMフィー水準、スターアジアグループとの取引実績等 |
| 社内体制等 | 法令遵守状況、情報管理体制、クレーム処理体制、利益相反対策 |
| パフォーマンス チェック |
テナント対応能力・リレーション能力、リーシング能力、レポーティング能力、建物管理会社に対する管理能力 |
| モニタリング評価の視点 | |
|---|---|
| テナント対応能力 | 賃借人クレーム受付、債権延滞対応、入退去関連、賃貸人要望工事の策定・実施、賃料改定業務等 |
| リーシング能力／ 実績 |
新規テナント募集、テナント候補者についての内容調査、賃貸ビル市場調査力、更新条件交渉業務 |
| レポーティング能力 | 定期報告書（月次・年次報告書等）期日の順守、正確性、年度計画の作成、マーケットデータの情報提供等 |
| 建物管理会社に 対する管理能力 |
建物管理会社に対する管理・監督、日常修繕の決定発注、大規模修繕に関する助言、建物メンテナンスの実施・報告、近隣所有者・住民との折衝・報告、関係官公庁との折衝等 |
